Этот сайт использует файлы cookie для улучшения качества содержания и его приспособления к потребностям пользователей, в том числе файлы cookie третьих лиц. Продолжая использовать этот сайт, вы подтверждаете, что соглашаетесь с использованием файлов cookie.
FKTK Klientu Skola FKTK Klientu Skola
Ипотечный кредит

Ипотечный кредит

Ипотечный кредит – это долгосрочный заем, под залог твоего недвижимого имущества.

Что надо знать?Дефиниция

основной критерий в предоставлении кредита и его размера – твои регулярные доходы, их стабильность и достаточность для выполнения кредитных обязательств. Кредитодатель будет оценивать твои доходы и общие доходы твоей семьи. В них входит не только зарплата, но и все остальные регулярные доходы, которые можно подтвердить соответствующими документами: пособия, детские пособия, доходы от аренды, доходы от инвестиций или коммерческой деятельности и др.;

важно, чтобы ежемесячные платежи по кредиту не влияли на твой привычный ритм жизни. Поэтому рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал 40% ежемесячных нетто-доходов твоей семьи;

если твоих доходов недостаточно для приобретения желаемой собственности, есть возможность взять кредит совместно с супругом или партнером, родителями, детьми. Кредитодатель оценит ваши общие доходы, и таким образом у вас появятся возможность не только получить кредит, но и лучшие условия кредита. В этом случае один из вас будет кредитополучателем, в чьей собственности будет находиться приобретаемое недвижимое имущество, и кто подпишет договор о кредите и залоге, в свою очередь, вторая половина будет поручителем (созаемщиком) по данному кредиту;

кредитодатель оценит, насколько своевременно ты ранее выполнял все финансовые обязательства, которые образуют положительную или отрицательную общую кредитную историю. Хорошая кредитная история позволит тебе получить более выгодные условия кредита. Свою кредитную историю ты можешь подтвердить документами о своих предыдущих или имеющихся финансовых обязательствах, также необходимо учитывать, что кредитодателям такая информация обо всех твоих обязательствах доступна в Кредитном регистре, который ведет Банк Латвии, и они вправе ознакомиться с ней, как только ты обратишься к кредитодателю с намерением получить кредит; 

кредитодатель также обратит внимание на то, берешь ли ты кредит для приобретения собственного жилья, в котором планируешь жить, или же для приобретения такой недвижимости, которая должна стать инвестицией, что для кредитодателя обычно означает повышенный риск;

приобретенное и заложенное недвижимое имущество оформляется в Земельной книге на твое имя и закладывается в пользу кредитодателя для обеспечения твоих обязательств перед кредитодателем, пока ты не вернешь всю сумму, предусмотренную договором о кредите (т. е. основную сумму кредита и выплату процентов);

у кредитодателя необходимо выяснить, какие дополнительные расходы возникнут в ходе оформления и получения кредита – расходы на оценку имущества (от 90 до 200 евро), предусмотренные государством канцелярские пошлины, пошлины Земельной книги, регистрацию залога, плата за составление и заверение различных документов у нотариуса, а также страхование приобретенного имущества, которое требуется возобновлять каждый год;

кроме того, узнай величину единовременного платежа кредитодателю за выдачу кредита или предоставление кредитных ресурсов, обычно это определенный процент от суммы выданного кредита и составляет от 0,6 до 2,5 % от суммы кредита (минимальная плата составляет не менее 70 евро), таким образом, например, при получении 30 000 евро в качестве ипотечного кредита по ставке 2,5 % ты заплатишь за это кредитодателю около 500 евро;

прежде чем принять решение о том, в какой валюте брать заем, рекомендуется оценить процентные ставки по кредиту в разных валютах, которые иногда могут существенно отличаться;

желательно брать кредит в валюте твоих доходов, например, занимая средства в евро или долларах, ты можешь остаться в выигрыше, если курс валюты падает, и проиграть, если курс валюты повышается, поскольку колебания курса могут увеличить твой платеж по кредиту.

Так, если ты получаешь доходы в евро, а кредит взял в долларах США из-за существенно более низкой процентной ставки, и в день получения кредита курс валюты составлял 0,7 евро за один доллар США, то при ежемесячном платеже в размере 100 долларов фактический расчет в перерасчете на латы может уменьшиться до 65 евро, если курс доллара уменьшится, или возрасти до 75 евро, если курс доллара вырастет. Убытки в результате неблагоприятных для тебя изменений курса валюты могут превысить выгоду от более низких процентных ставок. Ипотечный кредит берется на длительный срок, поэтому ты не можешь полагаться на то, что на протяжении всего срока действия ипотечного кредита на валютном рынке будут только благоприятные для тебя тенденции, поэтому тщательно оцени валютный риск, прежде чем примешь решение о выборе валюты кредита.

Дополнительная информация об ипотечном кредите:

Чем отличаются фиксированная и переменная процентная ставка?

фиксированная процентная ставка устанавливается на длительный период, или даже на весь срок действия кредитного договора. Фиксированная ставка обычно выше переменной ставки в момент заключения кредитного договора, потому что тем самым кредитодатель страхует себя от риска резких перемен на денежном рынке;

переменная процентная ставка состоит из переменной межбанковской процентной ставки (EURIBOR в евро, LIBOR в долларах) и установленной кредитодателем неизменной дополнительной ставки. Эту ставку кредитодатель пересматривает обычно один раз в 1, 3 или 6 месяцев, в зависимости от того, какая ставка была выбрана и предусмотрена кредитным договором. Переменная ставка ниже фиксированной в момент заключения договора, однако она меняется в зависимости от рыночной ситуации через каждые 1, 3 или 6 месяцев, что соответственно может увеличить или уменьшить размер твоего ежемесячного платежа; в свою очередь, установленная кредитодателем неизменная процентная ставка зависит от величины твоих доходов, твоего предшествующего сотрудничества с кредитодателем, соотношения кредита, залога и рыночной стоимости обеспечения кредита.

Пример переменной процентной ставки: установленная кредитодателем неизменная ставка составляет 1,5 %, к ней добавляется 6-месячная ставка EURIBOR в размере 1,33 %, и твоя общая процентная ставка в этом случае составит 2,83 %. Если фиксированная процентная ставка на равноценный кредит составляет 5 %, переменная процентная ставка более выгодна заемщику при условии, что в день пересмотра переменной ставки межбанковская процентная ставка будет ниже 3,5 % (фиксированная ставка 5 % минус неизменная часть переменной процентной ставки 1,5 %). 

Необходимо очень внимательно выбирать график платежей по кредиту, поскольку существует два вида графиков платежей:

убывающий график платежа – выбирая этот платеж, ежемесячно погашается равная сумма от основной суммы кредита плюс проценты. Первые платежи по кредиту будут больше, чем при выборе графика равных платежей, а последние платежи по кредиту будут существенно меньше. Такой график погашения более выгоден для тебя, если ты изначально можешь позволить себе платить немного большую сумму платежа по кредиту. Выбрав такой график платежей, ты меньше заплатишь в виде процентов в течение всего срока;

график равных платежей – выбрав такой график платежей, ты можешь обеспечить необходимость выплаты одной конкретной суммы в месяц, которая может немного меняться в период изменения твоей переменной процентной ставки, поэтому твой платеж может меняться один раз в три месяца, или же один раз в год, в зависимости от того, на какой срок ты зафиксировал базовую ставку;

у займа с более длительным сроком погашения будут меньше ежемесячные платежи, однако ты больше заплатишь кредитодателю в виде процентов, но если у тебя появятся дополнительные свободные средства, ты сможешь досрочно вернуть кредит полностью или частями;  

необходимо учитывать то, что средний срок с момента подачи кредитодателю документов (заявления на получение кредита) до получения кредита приблизительно составляет 2–4 недели: рассмотрение поданных документов, принятие решения, подготовка и подписание кредитного договора, договора о залоге и других связанных со сделкой документов, заверение документов у нотариуса, подача документов в Земельную книгу, а также регистрация права собственности и залогового права, оформление страхования имущества и выплата кредита на твой расчетный счет; 

в случае кредита на строительные или ремонтные работы, когда тебе не потребуется вся сумма кредита сразу, ты можешь включить в кредитный договор условие, что сумма кредита будет тебе выплачена частями в определенные сроки, и соответственно ты будешь платить проценты только за использованную часть кредита;

по твоей просьбе кредитодатель может предоставить тебе кредитные каникулы, например на два года, что означает, что два года ты будешь платить только проценты, а возвращать основную сумму начнешь только на третий год кредита, что выгодно при финансировании строительных и ремонтных работ, когда сумма кредита выдается частями;

при оформлении кредита на приобретение недвижимости, ты и продавец имущества для большей уверенности можете воспользоваться банковской услугой «Счет сделки» (ты в качестве покупателя, продавец и банк заключают трехсторонний договор, в котором согласуют необходимые документы и условия, а также порядок их предоставления для того, чтобы сделка состоялась).

Кто тебя защищает? 

Важнейшие условия закона «О защите прав потребителей» (ЗЗПП), которые должен знать получатель ипотечного кредита:

Статья 8.1. Особые условия, относящиеся к кредитам, возврат которых обеспечен ипотекой недвижимого имущества
(1) Кредитодатель не имеет права требовать от потребителя, который не допустил существенного нарушения договора: 
1) дополнительное обеспечение выданного кредита на основании того, что стоимость недвижимого имущества, входящего в обеспечение кредита, уменьшилась в результате изменений на рынке недвижимости;
2) возмещения любых затрат на переоценку обеспечения ипотечного кредита в течение срока действия договора;
3) досрочного погашения выданного кредита.
(2) Если потребитель, не допустивший существенного нарушения договора, просит, кредитодатель обязан рассмотреть предложение потребителя о продлении срока возврата кредита или изменении валюты кредита. В случае отказа кредитодатель предоставляет потребителю мотивированный ответ в течение 30 дней. 
(3) Упомянутые в части второй данной статьи изменения условий договора не могут быть менее благоприятными для потребителя по сравнению с рыночными условиями, действующими в момент предложения внести в договор изменения. Потребитель вправе потребовать внесения изменений, упомянутых в части второй данной статьи, не чаще одного раза в год. Кредитодатель не имеет права требовать какой-либо компенсации за внесение таких изменений, за исключением обоснованной и соизмеримой оплаты административных расходов на услугу.
(4) Существенным нарушением договора в толковании настоящей статьи считается: 1) задержка возврата кредита или уплаты процентов более чем на 60 дней или чаще чем три раза в течение года, каждый раз более чем на 30 дней;
2) использование кредита в иных целях, нежели предусмотрено договором о кредите.